Vlada KS prema Skupštini uputila prijedlog Zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada

Donošenju novog Zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade pristupilo se u cilju usaglašavanja važećeg Zakona o održavanju zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom sa Zakonom o stvarnim pravima te iz razloga što se kroz praktičnu primjenu, posebno kroz nadzor nad primjenom Zakona koje vrši Ministarstvo prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša Kantona Sarajevo, ukazala potreba da se na drugačiji način regulišu, prije svega, prava i obaveze etažnih vlasnika i upravnika (dosadašnjeg upravitelja), kao i predstavnika etažnih vlasnika.

Predloženim rješenjima su se imale u vidu i odredbe Zakona o stvarnim pravima u prelaznom periodu, dok etažni vlasnici svoje odnose ne urede u skladu sa odredbama Zakona o stvarnim pravima koji se odnose na etažno vlasništvo.

Takođe su se predloženim rješenjima imala u vidu dosadašnja iskustva u praćenju ove oblasti, koja ukazuju na još uvijek nedovoljno razvijenu svijest i spoznaju etažnih vlasnika da su oni ti koji su u obavezi da vrše upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova zgrade, da regulišu svoje međusobne odnose posebnim ugovorom, što je uzrokovalo i određene zloupotrebe u raspolaganju sredstvima etažnih vlasnika od strane jednog broja upravitelja.

Imajući u vidu značaj ovog zakona, prije svega, broj lica na koje direktno utiče njegova primjena,  nakon što je Skupština KS utvrdila Nacrt ovog zakona, organizovana je dvomjesečna javna rasprava po jedinicama lokalne samouprave u prisustvu predstavnika Ministarstva, kao nosioca izrade ovog zakona. Pored toga dostavljene su primjedbe, prijedlozi i sugestije etažnih vlasnika, predstavnika etažnih vlasnika, upravitelja i drugih pravnih i fizičkih lica koje su razmatrane.

Ministarstvo je pribavilo saglasnosti jedinica lokalne samouprave na ovaj zakon, izuzev Općine Novi Grad Sarajevo koja se uopće nije izjasnila.

Naime, odredbom člana 23. Zakona je propisano da upravnika za prinudno upravljanje određuje svojim rješenjem Ministarstvo prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša Kantona Sarajevo, a članom 357. stav 1 Zakona o stvarnim pravima je propisano: „Ako etažni vlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom o roku od godinu dana od dana stupanja na snagu ovog Zakona, jedinica lokalne samouprave će na njihov trošak odrediti prinudnog upravnika”.

Zakonom je predloženo da Vlada Kantona Sarajevo, na prijedlog Ministarstva, donosi odluku o minimalnom iznosu mjesečne naknade po 1m² korisne površine stana ili druge samostalne prostorije, kako bi se osiguralo nesmetano upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova zgrade, a u članu 102. Zakona o stvarnim pravima je propisano pravo jedinica lokalne samouprave da odrede minimalni iznos mjesečne naknade po jednom kvadratnom metru stana kako bi se osiguralo nesmetano održavanje zgrada.

Zakon tretira i obrađuje nekoliko poglavlja, gdje se definiše šta čini zajedničke dijelove zgrada, zatim uređenje uzajamnog odnosa etažnih vlasnika, regulišu se obaveze održavanja posebnog dijela zgrada od strane etažnih vlasnika.

Poglavlje o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada definiše, između ostalog, upravljanje zajedničkim dijelovima zgrade koje vrše etažni vlasnici na način propisan ovim zakonom, obavezu izbora upravnika u zgradi koja ima tri i više etažnih vlasnika gdje je upravnik pravno lice registrovano za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama, propisuje uvjete za obavljanje poslova upravnika, obavezu resornog ministarstva da donose Pravilnik o uvjetima za obavljanje poslova upravnika, donošenje rješenja za obavljanje poslova upravnika na vremenski period od četiri godine, kao i uslove pod kojima se ukida rješenje.

Zakon propisuje obavezu etažnih vlasnika da izvrše izbor upravnika, zatim određivanje upravnika za prinudno upravljanje u zgradama u kojima etažni vlasnici ne izvrše izbor upravnika u roku od 90 dana od stupanja na snagu ovog zakona, na način da Ministarstvo rješenjem određuje upravnika koji vrši prinudno upravljanje.

Tretira se i pravo etažnih vlasnika da mogu u svako vrijeme donijeti odluku o raskidanju ugovora sa upravnikom i izboru drugog upravnika, poštujući otkazni rok definisan ugovorom, minimalni iznos mjesečne naknade po 1m² korisne površine stana ili druge samostalne prostorije, kako bi se osiguralo nesmetano upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova zgrade, koju utvrđuje Vlada Kantona Sarajevo, kao i maksimalni iznos naknade koja se isplaćuje upravniku kao predstavniku etažnih vlasnika. Zakon govori i o zajedničkoj rezervi koju uplaćuju etažni vlasnici, poslovima  vanrednog upravljanja, tretira hitne i nužne popravke i obaveze upravnika.

Posebno poglavlje obrađuje odlučivanje etažnih vlasnika, pitanja i način o kojima odlučuju,  postupak određivanja prinudnog predstavnika etažnih vlasnika.

Zakon propisuje obaveze javnih preduzeća, grada, općina, vlasnika novoizgrađenih zgrada, investitora i drugih lica u upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova zgrada, propisuje nadzor nad provođenjem Zakona te utvrđuje kaznene odredbe prema etažnim vlasnicima, upravniku i predstavnicima etažnih vlasnika u slučajevima kršenja ovog Zakona.

Utvrđeni prijedlog je upućen prema Skupštini KS koja ima konačnu riječ u donošenju ovog Zakona.